Nema razloga za dilemu da li će na aktuelnom četvrtom vanrednom zasedanju ovog saziva Narodne skupštine biti usvojene predložene izmene Zakona o planiranju i izgradnji. Hoće, jer naprednjačka većina usvaja sve što Vlada predloži. A Vlada je te izmene zakona usvojila dan nakon tragedije u „Ribnikaru“, u danu masovnog ubistva u Malom Orašju i Duboni, što ukazuje da su joj te promene i te kako važne.
Zbog njih će građani Srbije deo svoje javne imovine, pokloniti najbogatijima koji su imali ne samo privilegiju da u privatizaciji, stečaju ili izvršnom postupku kupe preduzeća sa pravom korišćenja građevinskog zemljišta, po pravilu na atraktivnim lokacijama, nego i blagovremena saznanja da će se zakoni promeniti.
Neznatan je broj firmi koje su pre prodaje u svojim bilansima imale bilo kakvu procenu, pogotovu ne tržišnu, o vrednosti tog prava na korišćenje zemljišta. Još je manje njih u knjigama imalo upisanu cenu tog kapitala na tržištu. Većina kupaca do propalih preduzeća sa tim „biserom“ došla je za sitne novce, a nisku cenu u koju nije ušlo pravo korišćenja zemljišta Agencija ili sud koji je vršio prodaju, pravdali su činjenicom da je vlasnik zemljišta država.
I do pet milijardi dinara
Iako nema zvaničnih podataka o površinama na kojima bi mogla da se izvrši konverzija, prema izjavama nekih privrednika, firme raspolažu parcelama od četvrtine hektara pa naviše, ali najčešće imaju između dva i tri hektara. Prema njihovoj računici i još važećim propisima, konverzija bi ih koštala od 23 miliona do pet milijardi dinara. Najčešće lokacije su veliki centri – Beograd, Novi Sad, Čačak i drugi gradovi u kojima su bile fabrike prodate tokom privatizacije.
Ipak, bilo je glasova koji su nagoveštavali da će do promene stava doći, da će kupci moći da se upišu i kao vlasnici parcela koje su koristili, samo je potrebno da se malo sačeka.
Ta mogućnost prvi put je pomenuta u Zakonu o planiranju i izgradnji iz 2009. godine. Tada je naglašeno da će bez naknade – koja je u rangu tržišne vrednosti minus stvarni troškovi sticanja – konverziju moći da sprovedu građani za parcele ispod i uz privatne objekte, kao i firme koje su kupovale druga preduzeća u privatizaciji, stečaju ili izvršnom postupku pod uslovom da nastave delatnost i da im je zemljište potrebno kako bi je proširili ili osavremenili. Svi ostali koji su planirali da na placu kupljene fabrike izgrade poslovne ili stambene objekte, tržne centre ili druge komercijalne građevine nevezane za delatnost firme do koje su došli, trebalo je da računaju da će svojinu moći da upišu, ali će ih koštati.
Ustavni sud je u startu osporio te odredbe, kao i kasnije, kada je 2015. Skupština usvojila poseban zakon o konverziji. Ali, vlast je ostala uporna.
Kako je samo mali broj u privatizaciji prodatih firmi nastavio sa radom posle promene vlasništva, neznatan je bio i broj zahteva za konverziju bez naknade. Drugi, jači razlog bilo je očekivanje da će se zakon kakav sada predlaže Vlada – jednog dana usvojiti. Pri tom, nema podataka koji ukazuju da je izvršena iole ozbiljnija analiza efekata takvog zakona, već samo odokativne procene šta će se desiti.
Tako je u obrazloženju konverzije pre osam godina tada aktuelna ministarka Zorana Mihajlović izjavila kako očekuje da se u narednom periodu po tom osnovu u budžet ulije 1,2 milijarde evra, a navedeno je i da bi predmet konverzije moglo da bude 5.310 hektara, što čini 0,8 odsto od ukupno 661.015 hektara građevinskog zemljišta. U obrazloženju ovog novog predloga piše da će zakon po usvajanju dati značajan podsticaj razvoju građevinarstva koje će angažovati oko 300.000 radnika.
Konsultant za investicije, ekonomista Milan Kovačević, podseća da mi te radnike nemamo, ali će oni doći iz sveta pa ćemo mi pomoći društvenom proizvodu drugih zemalja.
„Da će se više graditi, to je nelogično. Da je to kupio neko ko hoće da gradi, sigurno bi već izgradio, a ako vi to date svima koji su nešto kupili, oni više ne moraju da grade. Dobili su vredan poklon, sačekaće da zemljište bude još skuplje i na prodaji zaraditi. To je poklonjena državna imovina privatnicima i to je suprotno Zakonu o raspolaganju državnom imovinom gde vrlo jasno piše da se ona ne sme otuđiti, sem na tržištu. A priča kako ljudi nisu hteli da plaćaju za konverziju i da se zemljište držalo zarobljeno, ne stoji. Nisu oni ni pokušavali jer su korisnici očekivali da će predstavnici vlasti uraditi ovo što se sada najavljuje“, kaže Kovačević.
Dodaje da je vlast, ako je zaista želela da oslobodi to zemljište, mogla čim neko prestane da obavlja delatnost u kojoj je kupio firmu, te parcele da preuzme, da ih da na aukciju što bi se i te kako prodalo.
On ukazuje da je ovo neverovatna situacija: deficit budžeta teško se održava na nekom nivou, nedostaje novac za osnovnu gradsku infrastrukturu, poput kanalizacije, a istovremeno država poklanja najbogatijim ljudima tako vredno zemljište.
Podseća da je sličan model napravljen sa Beogradom na vodi kada je vlast dala Arapima 120 hektara gradskog zemljišta besplatno, da grade i oni zarađuju od prodaje stanova pri čemu naše zajedničko preduzeće, u kome Srbija ima 30 odsto udela, od tog poteza još nema nikakve koristi.
I Fond za restituciju ostao „kratak“
Od naknade za konverziju punio se delimično i Fond za restituciju kome je trebalo da pripadne oko polovina od naplate procenjene na 1,2 milijarde evra.
„Sada dolazimo u paradoksalnu situaciju, da se država odriče tog prihoda, a istovremeno se svake godine zadužuje, emitovanjem obveznica, da bi servisirala obaveze prema naslednicima ranijih vlasnika oduzete imovine. Dakle, svi građani podjednako, ni krivi, a ni dužni, snose trošak restitucije. To predstavlja ispravljanje istorijske nepravde, a istovremeno vlast usvaja zakon po kome oslobađa tajkune obaveze plaćanja naknade za konverziju. I takva politika nikako nije i ne može biti u funkciji razvoja tržišne privrede, već je svojevrstan način ‘podržavljenja’ omiljenih tajkuna i stvaranje uslova da steknu enormni profit preko grbače naroda“, kaže Ivan Ninić.
BESMISLENI ARGUMENTI
I konsultant Mahmud Bušatlija smatra da je ne samo besmislen argument o novom zapošljavanju, nego da više nemamo ni građevinske firme koje bi to mogle da iskoriste.
„U poslednje dve decenije, privatizacija je prvo dohvatila velike građevinske sisteme. Samo u Beogradu imali smo bar pet velikih firmi sa više od 10.000 zaposlenih. Kada imate i 5.000, već je to logistika koja vam dozvoljava da radite i u zemlji i u inostranstvu. Međutim, privatizacijom tih velikih preduzeća nastala je gomila malih, u APR-u sada ima više od 20.000 firmi koje su registrovane kao građevinske a ni u jednoj nema više od 300 zaposlenih. To nisu ni zanatske firme“, kaže Bušatlija.
Kao ilustraciju navodi da, ako gradite hotel pa vam u jednom momentu zatreba 300 jednakih vrata, nemate firmu koja to može da uradi ni za godinu dana a kamoli za dva meseca koliko je potrebno: „Dakle, uništili smo građevinarstvo!“
Bušatlija naglašava kao veliku grešku koja se prenosi iz jedne u drugu vlast, tvrdnja da je građevinarstvo razvojna kategorija. Ona jeste instrument razvoja, ako se razvija industrija na primer, što je najpoželjnije, onda tu ima posla za građevinare, ali bez takve veze aktivnost u tom sektoru nije validan pokazatelj.
„Duže od 20 godina državni novac se na različite načine ‘pumpa’ u tu granu, ne samo kroz javne projekte, nego i preko garancija koje daje odabranim preduzećima, a koje ona posle ne mogu da vrate. To nimalo nije uticalo na razvoj ekonomije, nije merilo ni za šta i već postaje vidljivo kroz parametre unutrašnje ekonomije: svaki put kada se država zaduži, uvećava se bruto društveni proizvod, ali to ne govori o kvalitetu ekonomije, što čak ni opozicija ne komentariše na pravi način“, ističe Bušatlija.
Prema rečima advokata Ivana Ninića, izmene zakona ne rešavaju problem konverzije na sistemski, nego na jedan privilegovan, burazerski i diskriminatorski način. To ne samo da je štetno po državu i lokalne samouprave, već je svojevrsno pravno nasilje pod maskom razvoja tržišne privrede i rasta investicija.
I Savet za borbu protiv korupcije reaguje
Osim Ustavnog suda, po ranijim predlozima zakona koji je regulisao konverziju sa ili bez nadoknade, reagovao je i Savet za borbu protiv korupcije. Sada je, nakon objavljivanja ovog poslednjeg predloga, ukazao da je ukidanje naknada za konverziju zemljišta protivna javnom interesu i Ustavu Srbije, i pozvao je Vladu da predlog ovog zakona poništi.
„Vlada Republike Srbije je prilikom usvajanja navedenog Predloga zakona znala ili morala znati da je sporna odredba kojom se ukida naknada za konverziju za privilegovane kategorije lica, protivna javnom interesu i da je Ustavni sud Republike Srbije sticanje prava svojine na građevinskom zemljištu bez naknade za privilegovane kategorije lica, svojom Odlukom već proglasio neustavnim i protivpravnim načinom sticanja prava svojine na građevinskom zemljištu“, navodi Savet.
MALO LI JE 36 MILIONA EVRA
„Predstavnici vlasti nam kažu da je plaćanje naknade za konverziju besmisleno, da je to recidiv komunizma, da je to kočnica razvoja privrede i građevinarstva, jer je ‘samo’, eto, 36 miliona evra naplaćeno po osnovu konverzije, za vreme ranijeg zakona, u proteklih 13 godina. Pa, je li to malo? Što onda država, izdašno, sada, ne vrati taj novac ljudima koju su naknadu platili? Takođe, vlast nam godinu dana, teatralno i populistički, govori da pitanje konverzije, uz naknadu, koči velike građevinske projekte, ali nam ne kažu koje konkretno projekte, na kojim lokacijama i ko su ti misteriozni investitori. Da nisu to možda predstavnici neke nove elite koji su se preko noći obogatili u privilegovanim poslovima sa državom“, pita Ninić.
On veruje da pravi povod za izmenu zakona leži u potrebi da privilegovani pojedinci, bliski vlastima, uz što manje operativne troškove, zavrte i operu novac u sektoru građevinarstva. I nije slučajno to što je fokus na atraktivnim lokacijama i gradilištima u Beogradu, jer dovoljno je samo videti način otuđenja zemljišta nekadašnjeg IMT-a na Novom Beogradu i planove za tu lokaciju.
„Na ovaj način, mi ćemo dobiti jednu novu kastu, privilegovanu u odnosu na sve druge koji su naknadu za konverziju platili ili su građevinsko zemljište kupili pod tržišnim uslovima. Jel to pravna sigurnost o kojoj se govori? To je isti onaj princip kao kod ozakonjenja bespravno sagrađenih objekta, gde svako ko je gradio bez dozvole i plaćanja pratećih naknada, sada ispade i bogatiji i ‘pametniji’ od komšije legaliste. Ali, ovde svaka vlast ima neki svoj ad hoc projekat koji forsira u korist svojih tajkuna, a u javnosti, jeftinim, populističkim floksulama, stvara privid o postojanju nekakvog javnog interesa“, kaže Ninić.
Kako ističe, institut javnog interesa je „potrošen jer sve što je privatni, partijski, tajkunski i partikularni interes pustošenja javnih dobara, preko noći postane javni interes“: „I da se na lažemo, ne rešava se ovde samo parcijalno pitanje konverzije bez naknade, već je u pozadini reč o čitavoj lepezi klijentelističkih usluga za privilegovane.“
Navodi da u narednom periodu samo treba pratiti kako će se za konkretne lokacije menjati urbanistički uslovi i planska dokumenta, jer je reč o sistemu „spojenih sudova“, koji je započet pljačkaškom privatizacijom i sada treba da dobije svoj konačan oblik – da se prljav novac upumpa u legalne tokove.
„Svaki kupac u postupku privatizacije, koji nije održao kontinuitet delatnosti firme koju je kupio, ‘pikirao’ je u stvari atraktivno zemljište. Čak ni to ne bi bilo sporno, da je to zemljište u vreme tenderske ili aukcijske prodaje bilo adekvatno vrednovano i plaćeno. Ali to nije bilo moguće, jer zemljište nije ni bilo u prometu, s obzirom na režim korisništva. Zato sada, postfestum, nije pravično preko noći steći pravo svojine nad tim istim zemljištem, porušiti proizvodne hale, napraviti stambeno-poslovne komplekse, gde cena kvadrata premašuje 3.000 evra po kvadratnom metru i za to ne platiti bilo kakvu naknadu. Može država da propiše različite stimulativne mere i kriterijume za određivanje visine te naknade, ali nerazumno je da se apsolutno odrekne tog budžetskog prihoda“, naglašava Ninić.
Inače, model prava korišćenja gradskog građevinskog zemljišta nastao je 50-ih godina u socijalizmu. Sve bivše jugoslovenske republike su nakon prelaska na kapitalizam, to zemljište prevele u vlasništvo, što je omogućilo da i ono uđe u procenu vrednosti prilikom prodaje.
U Srbiji je o tome počelo da se razgovara tek kada je privatizacija već bila pri kraju.
Duga istorija
„U socijalizmu je pravo korišćenja građevinskog zemljišta značilo da na njemu možete da gradite ono što je urbanizmom predviđeno. Prelaskom na kapitalizam, bilo je normalno da se to promeni u pravo zakupa, jer kapital kojim upravlja država, a to je i građevinsko zemljište, mora da se održava i povećava“, objašnjava Bušatlija: „Dakle, imate neko zemljište na raspolaganju, nije vaše jer bi moralo da vam bude prodato, ali može da bude u zakupu i da država od toga ubire neki prihod, zakup, taksu…“
Već u vreme Đinđićeve vlade počelo se govoriti o tome da građevinsko zemljište postane vlasništvo onih koji su imali pravo korišćenja, podseća on: „Kina je postala velesila koristeći takozvani teritorijalni kapital u koji ulazi i građevinsko zemljište. Ako vodite računa o interesu države i građana, nikako ne možete bez nadoknade da pretvorite nešto što je državno i javno u privatnu imovinu. To je jedan ozbiljan problem karakterističan za poludemokratske zemlje, jer sve demokratske imaju jasno razgraničenje između prava korišćenja i prava imovine.“
Mahmud Bušatlija i dodaje da sve što dovodi do toga da država ostane bez javnog vlasništva, jeste kriminal, ali to kod nas neće imati takav status jer će se usvojiti zakon koji to omogućava.